איך לבחור איפה להשקיע בנדל"ן?
השלב הראשון בקניית דירה להשקעה: בחירת איזור.
איזור שמתאים לאחד לא בהכרח יתאים למישהו אחר.
לפי מה כדאי לבחור איזור? נתחיל להתמקד במאפיינים האישיים שלכם כמשקיעים.
קודם כל מחיר – התקציב שלנו. תכניסו ביד 2 את התקציב עד סכום מסוים, ותראו באיזה ערים יש דירות בסכומים שלכם. כך תוכלו לייצר איזשהו סינון ראשוני.
מאפיין אישי נוסף הוא נוחות.
כאן יש את האלמנט של מרחק נסיעה: אם זה מרחק של כמה שעות נסיעה, יהיה לכם קשה. כדאי שהמרחק יהיה הגיוני לפי מה שמתאים לכם ולפי הזמן השבועי שאתם יכולים להקדיש לזה. אם לדוגמה אתם יכולים להקדיש לנושא בחירת ההשקעה שעתיים בשבוע, לא תוכלו לבחור מקום שרק הנסיעה אליו אורכת יותר.
עוד מאפיין הוא הרגשה אישית: סוג האוכלוסיה, המיקום, או אם יש משהו שלא תרצו להתעסק איתו – לא בכח. חשוב שתרגישו בנוח באיזור שלכם ושתהנו מהנסיעות לשם, אחרת אתם לא תתמידו,
מציאת עסקאות רווחיות באמת זו לא מקריות! זה דורש התמדה.
מעבר למאפיינים האישיים, חשוב לשים לב גם למאפיינים סביבתיים, ויש לי כמה טיפים בשבילכם בנושא הזה:
בניה זהה: כדי שיהיה קל להשוות בין הנכסים השונים באותו איזור, אני ממליץ להתמקד באיזורים בהם הבניה היא זהה.
שכונות של וילות מאותו סוג, פרויקטים של בניינים שכולם זהים, וכדומה.
אחרת ההשוואה בין עסקה אחת לשנייה תעשה מורכבת יותר ויהיה קשה להסיק מסקנות גורפות בלי להכיר כל עסקה וכל נכס ברזולוציה הקטנה ביותר.
אני ממליץ לקחת איזור שבו קיימים מאותו סוג בין 300 ל500 דירות או בתים, על מנת שלא יהיה מעט מדי ולא הרבה מדי.
טיפ נוסף, מומלץ לבחור איזור בו מתקיים היחס 70\30:
מקום שבו 70% דירות בבעלות ו30% להשכרה. יחס כזה מעיד על יציבות. יש מספיק תנועה, אבל לא יותר מדי משקיעים.
זה חשוב מאוד כדי שנדע שבחרנו איזור שיהיה בו ביקוש להשכרה.
אז אחרי שבחרנו מיקום בו נרצה להשקיע, אנחנו מגיעים לשלב השני: חקר שוק.
לא ארחיב כאן כי זה נושא לפוסט שלם בפני עצמו, אם מעניין אתכם תכתבו לי בתגובות ואקדיש פוסט נפרד לחקר שוק.
בקצרה: חשוב מאוד שנכיר את המקום בו אנחנו חושבים להשקיע, ונדע לזהות מי הקונה, מי המוכר, ומי השוכרים.
גם אם שמעתם על עסקה שהיא ממש "מציאה", לא תוכלו לעולם לדעת אם היא אכן כזאת אם לא תעשו נכון ובצורה יסודית את השלב הזה, של חקר השוק המעמיק.
רוב המשקיעים פועלים בצורה לא נכונה.
הם רצים ממציאה למציאה, ומסביב לעסקה עושים את החקר שוק.
אני ממליץ לעשות ההיפך, לבחור שוק ולחקור אותו, ובתוך השוק הזה מוצאים מציאות.
כך אנחנו יודעים באמת לזהות את המציאה האמיתית, ביחס לסביבה שלה וביחס לעסקאות אחרות, ומקור ההשוואה שלנו מהימן, מבוסס ומדויק.
לסיום אני רוצה לאחל לך המון הצלחה, מקווה שהידע והטיפים שנתתי תרמו לך והעשירו אותך, גם בידע וגם בכיס :)
